Gepubliceerd op 15 juni 2018
De verhuur van een onroerend goed is in de regel door artikel 44, § 3, 2° Wbtw vrijgesteld van btw en verleent aan de verhuurder geen recht op aftrek van de btw geheven van onder meer de kosten die betrekking hebben op het verhuurde gebouw.
Zo’n verhuur verschilt van de situatie waarbij de dienstverlener aan zijn afnemer een ‘totaal’ dienstenpakket aanbiedt waarvan het gebruik van het onroerend goed voor de afnemer niet doorslaggevend is in vergelijking met de andere verstrekte prestaties. Het onderscheid tussen die twee is echter vaak het voorwerp van interpretatie en dus ook van geschil tussen de fiscus en de btw-plichtige.
Een onderneming sluit met twee verbonden ondernemingen een overeenkomst tot dienstverlening met daarbij het recht op de uitoefening van een professionele activiteit. De vergoedingen die de ondernemingen hiervoor moeten betalen wordt verhoogd met btw, maar de fiscus is van oordeel dat de overeenkomsten een vrijgestelde onroerende verhuur tot voorwerp hebben.
Volgens de rechtbank in Luik verhinderen de volgende elementen niet dat het om een van btw vrijgestelde onroerende verhuur zou gaan:
De overeenkomst wordt niet voor een precieze duur gesloten: de opzegtermijn is immers 6 maanden wat redelijk lang is en dat de overeenkomst zomaar beëindigd kan worden is zeer klein gelet op het gemeenschappelijke bestuur van de dienstverrichter en de afnemers;
De overeenkomst heeft ook betrekking gedeelten van het gebouw die gemeenschappelijk met anderen moeten worden gebruikt;
De vergoeding is samengesteld uit deels een vast bedrag bestaat en deels een percentage van de omzet.
Naast de terbeschikkingstelling van een gedeelte van het gebouw voorzien de overeenkomsten ook nog in de volgende te verstrekken prestaties:
receptie;
onderhoud van de buitenkant;
herinrichting;
onderhoud en sneeuwontruiming van de toegangsweg;
voorzien van verwarming- en elektriciteitsinstallaties;
verlichting;
onderhoud van planten zowel binnen als buiten de bezette ruimten;
onderhoud van de ruimten;
bewaking.
Volgens de rechtbank sluiten deze prestaties op zich niet uit dat het in hoofdzaak toch om een vrijgestelde verhuur gaat: de dienstverrichter gebruikt ook bepaalde ruimten van het gebouw, sommige prestaties moeten normaal ook uitgevoerd worden door de eigenaar, de dienstverrichter heeft geen personeel om het gebouw en de omgeving overdag te onderhouden, noch om ‘s nachts en in het weekend het gebouw te bewaken. En de rechtbank ziet geen enkele reden om aan te nemen dat voormelde prestaties geleverd werden in het voordeel van de huurders, in plaats van in het voordeel van de verhuurder, die ook het gebouw gebruikt.
Voor de rechtbank is het duidelijk dat de overeenkomsten, zoals die in de feiten werden uitgevoerd, de passieve terbeschikkingstelling van gedeelten van het gebouw tot voorwerp hebben en dit tegen een vergoeding die verband houdt met het verstrijken van de tijd. De hiervoor vermelde prestaties, waarvan de rechtbank twijfelt of ze wel daadwerkelijk zijn verricht, zijn daar slechts bijkomstig en ondergeschikt aan.
Gelet op de kwalificatie van de overeenkomsten als een door artikel 44, § 3, 2° Wbtw vrijgestelde onroerende verhuur, heeft de betrokken btw-plichtige dan ook onterecht btw-aftrek uitgeoefend met betrekking tot de kosten gemaakt voor die terbeschikkingstellingen.
Rb. Luik, 7 maart 2016
