Gepubliceerd op 4 november 2020
Bij het akkoord tot de vorming van de regering Decroo I is overeengekomen om tijdelijk bijkomende situaties te voorzien waar in het kader van afbraak en heropbouw van woningen een verlaagd btw-tarief van 6% toegepast kan worden.
Vandaag kan de afbraak en heropbouw van een woning, onder bepaalde voorwaarden, een verlaagd btw-tarief van 6% genieten. Eén van die voorwaarden is dat het gebouw gelegen moet zijn in één van de 32 bij koninklijk besluit vastgelegde steden (Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing, Luik, Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen, Elsene, Ukkel, Etterbeek, Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst). Deze bepalingen, die zijn opgenomen in rubriek XXXVII van de tabel A van de bijlage bij koninklijk besluit nr. 20 ter uitvoering van het Btw-wetboek, blijven onverminderd van toepassing.
Bovenop deze regeling voorziet een ontwerp van Programmawet ook in een tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6% voor de volgende gevallen:
afbraak en heropbouw van de enige en eigen woning op de rest van het Belgische grondgebied (België, behalve de voormelde 32 steden);
afbraak en heropbouw op het Belgische grondgebied van een woning bestemd voor de verhuur aan een sociaal verhuurkantoor of voor de verhuur in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;
de verkoop van of de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht op een op het Belgische grondgebied na afbraak heropgebouwde woning die de koper zelf zal gebruiken als zijn enige en eigen woning of die de koper zal verhuren aan een sociaal verhuurkantoor of in het kader van een aan zo’n verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.
Afbraak en heropbouw – enige en eigen woning
De toepassing van deze tijdelijke btw-verlaging voor afbraak en heropbouw geldt op het gehele Belgische grondgebied, met uitzondering van de 32 bij KB vastgelegde steden bedoeld in rubriek XXXVII van de tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20, onder de volgende voorwaarden:
de op de werken verschuldigde btw wordt opeisbaar tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022;
het moet gaan om de enige en eigen woning: hierbij wordt geen rekening gehouden met andere woningen waarvan de bouwheer-natuurlijke persoon, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;
de bouwheer-natuurlijke persoon moet er zonder uitstel zijn domicilie hebben en dit moet zo blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw door die bouwheer-natuurlijke persoon;
de totale bewoonbare oppervlakte van voormelde woning mag niet meer bedragen dan 200m²;
de bouwheer-natuurlijke persoon moet voordat de btw opeisbaar wordt, een verklaring van voormelde bestemming indienen bij het bevoegd btw-kantoor met afschriften van de omgevingsvergunning en aannemingscontracten in bijlage;
de bouwheer-natuurlijke persoon moet een afschrift van voormelde verklaring bezorgen aan de dienstverrichter;
de btw moet opeisbaar worden uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming;
de dienstverrichter moet op zijn factuur een verwijzing naar deze regeling aanbrengen.
Er is ook voorzien in een bijzondere bepaling dat als er reeds op een deel van de werken btw opeisbaar is geworden vóór 1 januari 2021, voormeld verlaagd btw-tarief toch van toepassing is op de rest van de werken waar de btw pas opeisbaar wordt na 31 december 2020. Maar dan moet de voormelde verklaring ingediend zijn uiterlijk 31 maart 2021.
Anderzijds, als de omgevingsvergunning voor de werken pas is aangevraagd vanaf 1 juli 2022, dan blijft de toepassing van dit verlaagd btw-tarief beperkt tot 25% van het totale bedrag van de in die aanvraag voor de omgevingsvergunning vermelde werken die in aanmerking komen voor de toepassing van dit verlaagd btw-tarief.
Voor de afbraak en heropbouw van een woning in een van de 32 bij KB vastgelegde steden bedoeld in rubriek XXXVII van de tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20, blijven de huidige bepalingen van toepassing.
Afbraak en heropbouw – sociale verhuur
De toepassing van deze tijdelijke btw-verlaging voor afbraak en heropbouw geldt op het gehele Belgische grondgebied, onder de volgende voorwaarden:
de op de werken verschuldigde btw wordt opeisbaar tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022;
de bouwheer moet na uitvoering van de werken de woning ofwel verhuren aan een sociaal verhuurkantoor, ofwel verhuren in het kader van een door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en dit gedurende een periode die ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning – deze minimumverhuurtermijn wordt, al naargelang het geval, vastgelegd in de met het sociaal verhuurkantoor afgesloten verhuurovereenkomst of overeenkomst inzake het beheersmandaat;
de bouwheer moet voordat de btw opeisbaar wordt, bij het bevoegd btw-kantoor een verklaring indienen dat de na afbraak heropgebouwde woning gedurende een periode van minstens 15 jaar verhuurd zal worden aan een sociaal verhuurkantoor – afschriften van de omgevingsvergunning en aannemingscontracten moeten bij die verklaring gevoegd worden;
de bouwheer moet een afschrift van voormelde verklaring bezorgen aan de dienstverrichters;
de btw moet opeisbaar worden uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming;
de dienstverrichter moet op zijn factuur een verwijzing naar deze regeling aanbrengen.
Verkoop heropgebouwde woning na afbraak
De toepassing van voormeld verlaagd btw-tarief wordt ook uitgebreid naar de levering van en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van een zakelijk recht op een woning en het bijhorend terrein, na de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning. Uiteraard voor zover de vrijstelling van artikel 44, § 3, 1° Wbtw niet van toepassing is.
De toepassing van deze tijdelijke btw-verlaging voor de levering (en zakelijke rechten) van een heropgebouwde woning na afbraak geldt enkel onder de volgende voorwaarden:
de op de levering (of zakelijk recht) verschuldigde btw wordt opeisbaar tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022;
voormelde handeling moet betrekking hebben op een woning die na de levering (of het zakelijk recht):
uitsluitend of hoofdzakelijk als enige en eigen woning, met een maximum totaal bewoonbare oppervlakte van 200m², wordt gebruikt door de verkrijger (de ontwerptekst spreekt mijn inziens hier ten onrechte over de bouwheer-natuurlijke persoon – mijn inziens een vergissing ingevolge copy/paste) die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en dit moet zo blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw door de verkrijger;
door de verkrijger ofwel wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor, ofwel wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en dit gedurende een periode die ten vroegste eindigt op 31 december van het vijftiende jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van de woning – deze minimumverhuurtermijn wordt, al naargelang het geval, vastgelegd in de met het sociaal verhuurkantoor afgesloten verhuurovereenkomst of overeenkomst inzake het beheersmandaat;
de leverancier moet voordat de btw opeisbaar wordt (of voor het belastbaar feit bij een verkoop op plan) bij het bevoegd btw-kantoor een verklaring indienen waarin hij verklaart dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten het voorwerp zal uitmaken van een levering (of zakelijk recht) om ofwel:
uitsluitend of hoofdzakelijk, als eigen woning te worden gebruikt door de persoon (‘verkrijger’ zou beter zijn) die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;
verhuurd te worden, ofwel aan een sociaal verhuurkantoor ofwel in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;
bij voormelde verklaring moeten afschriften van de omgevingsvergunning, de aannemingscontracten voor de afbraak en de heropbouw en de compromis of de authentieke akte van de levering (of zakelijk recht) worden gevoegd;
voormelde verklaring moet mee ondertekend worden door de koper;
de leverancier moet een afschrift van voormelde verklaring bezorgen aan zijn medecontractant;
de leverancier moet een verwijzing naar deze regeling aanbrengen op zijn factuur en in de overeenkomst of de authentieke akte met betrekking tot de levering (of zakelijk recht).
Domiciliëringsvereiste
Voor de gevallen waarin de bouwheer-natuurlijke persoon of de verkrijger, in de woning zonder uitstel zijn domicilie moet hebben tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming, geldt dat als deze bestemmings- en domiciliëringsvereiste niet langer is vervuld binnen die vijfjarige periode, dan moet:
binnen de maand vanaf deze wijziging een verklaring ingediend worden bij het bevoegd btw-kantoor;
het genoten btw-voordeel teruggestort worden voor het jaar waarin die wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijfde per jaar.
Minimum verhuurtermijn van 15 jaar
Als er zich tijdens de voormelde minimum verhuurtermijn van 15 jaar een wijziging voordoet waardoor de voorwaarden voor dit tijdelijk verlaagd btw-tarief niet langer vervuld zijn, dan moet de bouwheer-natuurlijke persoon (‘bouwheer’ is hier voldoende, dit hoeft geen natuurlijke persoon te zijn, dus aanpassing in wetsontwerp is aanbevolen) of de verkrijger:
binnen de maand vanaf deze wijziging een verklaring indienen bij het bevoegd btw-kantoor;
het genoten btw-voordeel terugstorten voor het jaar waarin die wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van een vijftiende per jaar.
Bewoonbare oppervlakte van maximum 200m²
Voor die situaties waar als voorwaarde geldt dat de woning maximum 200m² totaal bewoonbare oppervlakte mag hebben, zal de minister bevoegd zijn voor de manier waarop die bewoonbare oppervlakte wordt berekend.
Uitsluitingen
Van de tijdelijke btw-verlaging zijn uitgesloten:
werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;
werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.
