Gepubliceerd op 20 oktober 2024
De tijdelijke btw-verlaging naar 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen die liep tot 31 december 2023, werd niet verlengd. Vanaf 2024 kan dit verlaagd btw-tarief dus in principe niet meer toegepast worden op de verkopen van na afbraak heropgerichte woningen. Tenzij de door de wetgever ingevoerde overgangsregeling kan worden toegepast. Voor zover de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw door de verkoper bij de bevoegde overheid werd ingediend vóór 1 juli 2023, kan het verlaagd btw-tarief van 6% verder worden toegepast op btw die in 2024 opeisbaar wordt (voor zover uiteraard ook de ‘sociale’ voorwaarden vervuld zijn).
Nu gebeurt het wel eens dat de ingediende vergunningsaanvraag gewijzigd of aangepast wordt of dat er ingevolge een afkeuring een nieuwe vergunning wordt aangevraagd. In geval van een afkeuring van een aanvraag houdt de fiscus enkel rekening met de datum waarop de nieuwe aanvraag werd ingediend. Dat is ook zo als voor hetzelfde project waarvoor een vergunning werd toegekend, alsnog een nieuwe vergunningsaanvraag werd ingediend.
Maar als de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt aangepast tijdens de procedure, dan moet de beschrijving van de herop te bouwen woning(en) in de oorspronkelijke aanvraag vergeleken worden met de beschrijving ervan in de wijzigende aanvraag. Dat is dus een feitenkwestie.
Die dienst voorafgaande beslissing houdt in een haar voorgelegd dossier rekening met de indieningsdatum van de initiële omgevingsvergunning omdat het na afloop van de bouwwerkzaamheden in een groot project gangbaar is dat een regularisatievergunning wordt aangevraagd omdat er door onvoorziene omstandigheden altijd kleine wijzigingen worden aangebracht aan de oorspronkelijke plannen.
In casu gin het om sloop- en renovatiewerken waarbij na de eerste sloopwerken al bleek dat de bestaande muren niet structureel ingebonden zijn waardoor het onmogelijk was om een binnenmuur, de vrijstaande rechterzijmuur en een gedeelte van de achtermuur te behouden. De bestaande dakstructuur was ook structureel niet meer in orde.
Na een plaatsbezoek van de dienst Monumentenzorg verklaarde deze zich akkoord met de voormelde afbraakwerken. Daarom kunnen volgens de bouwheer de bijkomende afbraakwerken uitgevoerd worden binnen de bestaande omgevingsvergunning. Omdat de bijkomende afbraakwerken kaderen binnen de bestaande omgevingsvergunning, moeten ze strikt gezien niet mee worden opgenomen in de regularisatieaanvraag (wat ook niet gebeurt).
Omdat de initiële omgevingsvergunning is bekomen op 21 juni 2021, is volgens de rulingcommissie voldaan aan de temporele voorwaarde dat de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw door de verkoper bij de bevoegde overheid werd ingediend vóór 1 juli 2023.
De rulingcommissie bevestigt ook de tolerantie dat, hoewel de oude bebouwing niet volledig wordt gesloopt, er toch sprake is van afbraak en heropbouw. De architect heeft bevestigd dat 80% van de oude dragende structuren wordt afgebroken. De heropbouw steunt ingevolge de afbraak niet meer op een relevante wijze op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, zodanig dat de werken niet in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief bij renovatie (rubriek XXXI, tabel A, KB 20).
Fisconetplus, voorafgaande beslissing nr. 2024.0258, 18 juni 2024
