Gepubliceerd op 12 juni 2024
De tijdelijke btw-verlaging naar 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen die liep tot 31 december 2023, werd op zich niet verlengd. Wel zette de wetgever die tijdelijke btw-verlaging deels om in een permanente btw-verlaging. Zo kunnen werken van afbraak en heropbouw die aan de bouwheer gefactureerd worden, vanaf 1 januari 2024 in heel België het verlaagd btw-tarief van 6% genieten als aan de zogenaamde sociale voorwaarden is voldaan. Die sociale voorwaarden moeten nu ook in de 32 bij KB vastgelegde steden voldaan zijn (behalve als gebruik kan worden gemaakt in 2024 van de overgangsregeling voor die 32 steden).
Vanaf 1 juni 2024 is het toepassingsgebied van deze permanente btw-verlaging uitgebreid naar de afbraak en heropbouw van woningen die de bouwheer bestemt voor verhuur voor minstens 15 jaar als hoofdverblijfplaats aan particulieren. En vanaf die datum geldt dit verlaagd btw-tarief ook voor de afbraak en heropbouw van woningen die de bouwheer verhuurt aan of via (een beheersmandaat) een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk, andere dan een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting. Voor de verhuur aan of via die laatstgenoemden was het verlaagd btw-tarief al voor 1 juni 2024 van toepassing op de afbraak en heropbouw van de betrokken woningen.
Formulier 111/3
Vanaf 2024 kan dit verlaagd btw-tarief dus in principe niet meer toegepast worden op de verkopen van na afbraak heropgerichte woningen. Tenzij de door de wetgever ingevoerde overgangsregeling kan worden toegepast. Voor zover de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw door de verkoper bij de bevoegde overheid werd ingediend vóór 1 juli 2023, kan bij verkoop het verlaagd btw-tarief van 6% worden toegepast op btw die in 2024 opeisbaar wordt.
Voor de toepassing van dit verlaagd btw-tarief is vereist dat de verkoper, voordat de btw opeisbaar wordt (in principe door facturering of vooruitbetaling) de nieuwe verklaring 111/3-2024 indient (ook al werd reeds in een voorgaand jaar een verklaring 111/3 ingediend). Voor de btw die onder deze overgangsregeling al opeisbaar is geworden in 2024 zonder dat deze nieuwe verklaring werd ingediend, heeft de fiscus tijd gegeven tot uiterlijk 30 juni 2024 (in eerste instantie was dit tot 31 mei 2024, maar die deadline werd verlengd) om deze verklaring alsnog in te dienen en zo het reeds in 2024 toegepaste verlaagd btw-tarief van 6% te rechtvaardigen. Wordt deze nieuwe verklaring niet tijdig ingediend, dan moet de verschuldigde btw geregulariseerd worden naar 21%. Tenzij er sprake is van overmacht (vb. ernstige ziekte van de verkoper waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is tijdig ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Toch blijft er over de indiening van het formulier 111/3-2024 nog heel wat verwarring bestaan. De deadline van 30 juni 2024 speelt enkel voor die gevallen waar in 2024 al btw opeisbaar is geworden vóór de indiening van die verklaring. De toepassing daarop van het verlaagd btw-tarief van 6% moet gerechtvaardigd worden door uiterlijk op 30 juni 2024 die verklaring alsnog in te dienen.
Dat belet niet dat er gevallen zijn waar die indiening pas na 30 juni moet en kan gebeuren. Vindt een verkoper van een na afbraak heropgerichte woning bijvoorbeeld een koper op 17 september 2024, dan zal hij de verklaring 111/3-2024 pas op dat moment kunnen indienen. En na indiening ervan kan hij dan nog in 2024 (de overgangsregeling loopt af op 31 december 2024) factureren met toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6%. In het nieuwe formulier 111/3-2024 is ook een fout geslopen. De verkoper verklaart door de ondertekening dat hij ook in 2023 al een formulier 111/3 heeft ingediend. Velen vermoeden nu, ten onrechte, dat ze in 2024 het verlaagd btw-tarief van de overgangsregeling niet kunnen toepassen als ze in 2023 geen formulier 111/23 hebben ingediend. Maar uiteraard kunnen er tal van situaties zijn waar de btw pas in 2024 voor de eerste keer opeisbaar wordt en er dus geen enkele reden was om al in 2023 of eerder een verklaring 111/3 in te dienen.
