Gepubliceerd op 15 juni 2024
Bij een onderneming actief in de ontwikkeling van residentiële bouwprojecten verwerpt de fiscus de aftrek van de btw geheven van kosten van het opmeten en het in plan brengen van verschillende terreinen in het kader van een verkavelingsaanvraag en prekadastratie. De projectontwikkelaar is geen eigenaar van de terreinen. De grondeigenaar verkoopt de terreinen met registratierechten en vervolgens zal de projectontwikkelaar met de kopers (de bouwheren) aannemingsovereenkomsten sluiten voor de oprichting van woningen. Volgens de fiscus maakt de projectontwikkelaar voormelde kosten niet voor zijn eigen activiteit maar wel voor die van de grondeigenaar. Bovendien zouden volgens de fiscus deze kosten bij de verkoop van de terreinen aan de kopers doorgerekend zijn door de verkoper van de terreinen en maken ze dus geen deel uit van de aan btw onderworpen prijs voor de aannemingswerken van de projectontwikkelaar.
Maar volgens het hof blijkt dit nergens uit het administratief dossier. De verkoper van de grond heeft bepaalde kosten doorgerekend bij de verkoop van het terrein, maar de fiscus bewijst niet dat het om de kosten gaat waarop de projectontwikkelaar de btw in aftrek heeft gebracht.
Het hof bevestigt daarentegen dat er een rechtstreeks verband is tussen de betrokken kosten en de btw-activiteit van de projectontwikkelaar waardoor de over die kosten geheven btw in principe aftrekbaar is. De oprichting van de woningen zou onmogelijk zijn geweest zonder de verkavelingsaanvraag en prekadastratie waarvoor de voormelde kosten werden verricht. Zonder deze diensten had de projectontwikkelaar zijn eigen economische activiteit niet kunnen uitoefenen. Dat de betrokken kosten aan de projectontwikkelaar werden gefactureerd hoewel die geen eigenaar was van de percelen, is volgens het hof niet opvallend te noemen. Deze kosten kaderen volledig in de uitoefening van de economische activiteit van de projectontwikkelaar die deze kosten in zijn eigen belang heeft maakt. Die conclusie verandert niet door de vaststelling dat de projectontwikkelaar geen eigenaar was van de terreinen.
Vraag is dan of die kosten niet deels gemaakt worden voor de activiteit van een derde, met name de verkoper van de terreinen. Want als dat het geval is, dan wordt in die mate het rechtstreekse verband met de eigen btw-activiteit doorbroken en dan is die btw in die mate niet aftrekbaar.
Is het voordeel dat een derde (in casu de grondeigenaar) geniet van de door de projectontwikkelaar gemaakte kosten ondergeschikt aan het belang van die kosten voor de laatstgenoemde zijn eigen btw-activiteit, dan is er geen reden om de btw-aftrek op die kosten te beperken.
Om uit te maken in welke van de twee bovenstaande situaties men zich bevindt, moet uitgegaan worden van de objectieve inhoud van de door de btw-plichtige verworven handelingen en rekening worden gehouden met alle omstandigheden waarin de betrokken handelingen hebben plaatsgevonden. Volgens het Europese Hof van Justitie zijn de dienstverleningscontracten en de economische en commerciële realiteit (een fundamenteel criterium voor de toepassing van het gemeenschappelijk btw-stelsel) daarbij van belang. Dat de btw-plichtige een deel van die kosten kan doorrekenen aan die derde, is volgens het Hof een aanwijzing dat dit deel geen verband houdt met die eerste zijn activiteiten, maar wel met die van die derde. Maar het hof van beroep benadrukt dat dit ook niet meer is dan een aanwijzing (zeker geen absoluut criterium).
Voor het hof is het voordeel dat de grondeigenaar bekomt uit de door de projectontwikkelaar gemaakte kosten, ondergeschikt aan het belang van die kosten voor de activiteit van de projectontwikkelaar.
Deze diensten zijn niet nodig om de terreinen met registratierecht te kunnen verkopen. Daarentegen kan de projectontwikkelaar zijn diensten (het oprichten van de woningen) niet verrichten zonder dat de betrokken kosten worden gemaakt. Dat de grondeigenaar een voordeel bekomt uit de door de projectontwikkelaar gemaakte kosten, is enkel het gevolg van het feit dat de projectontwikkelaar deze kosten heeft gemaakt in zijn eigen belang. Dit kan niet tot gevolg hebben dat de aftrek van de btw geheven van deze kosten beperkt moet worden.
Het hof merkt ook nog op dat het in dit geval aannemelijk is dat de kostprijs van de betrokken diensten deel uitmaakt van de prijs die de projectontwikkelaar voor zijn diensten aan de bouwheer aanrekent. Het is niet nodig dat deze kosten rechtstreeks worden doorgerekend. De doorrekening ervan kan ook vervat zijn in de gefactureerde prijs van het geheel van de belaste handelingen, in casu de aannemingswerken.
HvB Gent, rolnr. 2022/AR/1807, 12 maart 2024
