Gepubliceerd op 26 januari 2024
Na het uitdoven van een vruchtgebruik in hoofde van hun vennootschap, verhuren de eigenaars natuurlijke personen het gebouw verder aan hun vennootschap. De huurovereenkomst wordt afgesloten voor een periode van 10 jaar voor een jaarlijkse huurprijs van 1 euro. In ruil voor deze bescheiden huurprijs verbond de vennootschap (huurder) zich ertoe om de werkzaamheden voor de vernieuwing van het dak, de kroonlijsten en de hemelwaterafvoer op zich te nemen (werken voor een maximum van bedrag van 200.000,00 euro). De vennootschap recupereert de btw geheven van deze werken.
De vennootschap stelt vervolgens het gebouw ter beschikking van een andere verbonden vennootschap (zelfde aandeelhouder) op basis van een contract dat aan btw onderworpen zou zijn op basis van de regeling voor bedrijvencentra (circulaire 39/2005 dd. 27.09.2005). Maar omdat er slechts één huurder is, een verbonden onderneming van dezelfde aandeelhouder, moet de terbeschikkingstelling volgens de fiscus beschouwd worden als een door artikel 44, § 3, 2° Wbtw vrijgestelde onroerende verhuur. En dus heeft de verhurende vennootschap de btw op de uitgevoerde werken ten onrechte afgetrokken.
De vennootschap vindt op haar beurt dat de voormelde circulaire strijdig is met de Grondwet.
De rechtbank erkent dat een circulaire niet bindend is en verwijst voor de beoordeling van het geschil naar de rechtspraak ter zake van het Europese Hof van Justitie. Die komt er op neer dat er van een vrijgestelde onroerende verhuur sprake is voor een handeling waarbij een verhuurder aan een huurder, voor een overeengekomen periode en tegen een vergoeding, het recht verleent om een gebouw te gebruiken alsof hij er eigenaar van was en om iedere andere persoon daarvan uit te sluiten. Er moet in deze dus worden nagegaan of de overeenkomst is gericht op ofwel de passieve terbeschikkingstelling van de lokalen of oppervlakken van gebouwen, tegen een vergoeding die verband houdt met het verstrijken van de tijd, ofwel op het verrichten van diensten die op een andere manier gekwalificeerd kunnen worden.
De rechtbank stelt vast dat ingevolge de overeenkomst de door de huurder betaalde vergoeding naast de eenvoudige passieve terbeschikkingstelling van het gebouw, ook de volgende prestaties van de verhuurder dekt:
- secretariaatswerk verricht door een dame betaald door de verhuurder;
- diensten van een klusjesman die vergoed wordt door de verhuurder;
- de levering van elektriciteit, inclusief de bekabeling voor de aanleg van het netwerk, voor de beveiligingscamera’s op de ingang en het vervangen van verlichtingsarmaturen;
- onderhoud van de parkeergarage;
- onderhoud van de tuin, het ruimen van sneeuw of bladeren in de winter, verlichting in de winter, het maaien van het gazon, het kuisen van de oprit en boomverzorging;
- legen van septische tank en toiletten;
- verhuur van containers voor papier en karton;
- reinigen van deurmatten;
- terbeschikkingstelling van het meubilair;
- brandverzekering;
- aansluiting bij een alarmcentrale met interventie bij inbraak en camera’s;
- terbeschikkingstelling van een telefooncentrale en het betalen van de telefoonkosten;
- voorzien van diverse schoonmaakmiddelen, lampen, verf, elektrische kachels, airconditioning, prullenbakken voor het sorteren van papier, afval en plastic.
De fiscus beweert dat deze diensten niet zouden worden verricht en wijst op het feit dat de zaakvoerder van de verhuurder en de huurder dezelfde persoon is. De rechtbank ziet van deze bewering echter geen bewijs en benadrukt dat de fiscus het argument van simulatie niet heeft ingeroepen.
Voor de rechtbank zijn de voormelde diensten niet bijkomstig aan de passieve terbeschikkingstelling van het gebouw. Het was ook enkel in het jaar 2019 dat de huurder de enige gebruiker was van het gebouw, in tegenstelling tot de vorige jaren. De overeenkomst kan dus niet de bedoeling hebben gehad om anderen van het genot van het gebouw uit te sluiten.
En tot slot wijst de rechtbank nog op de rechtspraak van het Europese Hof dat de vrijstelling voor onroerende verhuur strikt moet worden geïnterpreteerd. Ze komt dan ook tot het besluit dat er wel degelijk sprake is van een dienstverlening die niet als vrijgestelde onroerende verhuur maar eerder als een actieve verhuur moet worden beschouwd en dus aan btw is onderworpen. De verhuurder heeft dan ook de btw op de aan het gebouw uitgevoerde werken terecht afgetrokken.
Rb. Waals Brabant, rolnr. 22/263/A, 1 september 2023
