Gepubliceerd op 31 januari 2021
Voor de sloop en heropbouw van een woning in Hasselt, dient de bouwheer op 4 augustus 2016 een verklaring in voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% conform rubriek XXXVII van de tabel A van de bijlage bij KB 20. Dat verlaagd btw-tarief geldt enkel voor de werken die aan de bouwheer worden gefactureerd. Volgens de fiscus heeft de betrokken bouwheer enkel heropgebouwd omdat het oude gebouw al bijna volledig was afgebroken op het moment dat hij de grond aankocht. Hiervoor verwijst de fiscus naar een in 2013 aan de verkopers afgeleverde vergunning voor het splitsen van de grond waarin eveneens de afbraak van het oude gebouw was opgenomen. Daarbij werd gespecificeerd dat de woning afgebroken moest zijn vooraleer de loten verkocht mochten worden. En in de verkavelingsakte van 24 oktober 2014 werd het te verkavelen goed omschreven als ‘een gesloopte woning op en met grond en achterliggende grond’. In de notariële verkoopakte van 9 oktober 2015 wordt het verkochte goed omschreven als ‘een perceel bouwgrond’.
De bouwheer vindt dat hij wel in aanmerking voor dit verlaagd btw-tarief omdat hij ook nog verdere afbraakwerken van het oude gebouw liet uitvoeren. Daarvoor verwijst hij naar drie facturen voor in totaal 4.178 euro (excl. btw) waarbij de kosten werden gefactureerd voor de uitgraving en afvoering van funderingsrestanten, het afbreken van een scheidingsmuur en afbraak- en opruimingswerken met minigraver. En volgens de bouwheer zouden ook de onderbouwwerken (voor een bedrag van 43.368,09 euro excl. btw) als afbraakwerken moeten worden beschouwd.
Dat de koper zelf nog afbraakwerken heeft laten uitvoeren, kan volgens het hof niet betwist worden. Maar is de omvang van die werken wel voldoende? De bouwheer verwijst naar de voorafgaande beslissing 2016.023 van 31 mei 2016 waarin de rulingcommissie aanvaardt dat het verlaagd btw-tarief ook van toepassing kan zijn in het geval de afbraak betrekking heeft op een ondergronds gebouw met significante omvang. Bij haar beoordeling vergeleek de rulingcommissie de kostprijs van de nog uit te voeren afbraakwerken met de kostprijs van de vroeger reeds uitgevoerde werken.
Wat de onderbouw of -schoeiingswerken betreft, een stabilisatietechniek waarbij bestaande funderingen en scheidingsmuren onderbouwd en verdiept worden ter stabilisatie van scheidingsmuren wanneer de fundamenten van de bestaande gebouwen ontoereikend zijn en om grondverzakkingen te vermijden, is het hof van oordeel dat deze noodzakelijk zijn ingevolge de afbraak (om de stabiliteit van de aangrenzende woningen te garanderen en grondverzakkingen ten gevolge van de afbraak te vermijden). Zelfs zonder heropbouw van de woning zouden die werken noodzakelijk geweest zijn. Dus ook deze kosten tellen mee als onderdeel van de kostprijs van de afbraakwerken.
De kosten voor de afbraak in hoofde van de koper bedragen zo in totaal 47.546,09 euro terwijl de afbraakkosten van de verkoper 6.500 EUR bedroegen. De koper heeft dan ook recht op de toepassing van het verlaagd btw-tarief.
HvB Antwerpen, rolnr. 2019/AR/360, 8 december 2020
