Gepubliceerd op 12 juni 2024
Een natuurlijke persoon sluit op 1 juni 2013 een overeenkomst voor de verhuur van een parkeerterrein (grond met daarop steenslag) aan zijn vennootschap, een notariaat. De verhuurovereenkomst loopt tot 31 mei 2022 en voorziet in een driemaandelijkse huurprijs van 3.750 euro.
De huurder laat in 2016-2017 werken uitvoeren aan dat terrein, zoals de aanleg van klinkers, pleisterwerken en het plaatsen van een schuifpoort waarop hij de btw volledig recupereert.
In 2021 komen de partijen overeen om de huurovereenkomst te beëindigen per 1 september 2021. De verhuurder is aan de huurder een vergoeding van 69.570 euro verschuldigd voor de door de huurder uitgevoerde werken.
De fiscus vindt dat de huurder kosten gedragen heeft die niet de hare zijn en verwerpt de aftrek van de btw geheven van deze kosten.
De rechtbank van Antwerpen volgt de visie van de fiscus, maar het hof van beroep komt tot een ander besluit.
Uit de huurovereenkomst en de uitvoering ervan door de partijen blijkt dat de parking wordt gehuurd in de toestand waarin ze zich bij aanvang van de overeenkomst bevond (een perceel grond met steenslag, een afsluiting in Bekaertdraad en een Bekaert afsluitpoort). De huurder heeft zich contractueel verbonden om de kosten van werken, inrichtingen, verfraaiingen, verbeteringen of veranderingen aan het gehuurde goed ten laste te nemen, waaronder verhardingen, opdelingen, afsluitingen, beveiliging, toegangscontrole en groenaanplantingen.
Volgens het hof kunnen partijen onderling overeenkomen om af te wijken van het principe dat dergelijke kosten in principe ten laste zijn van de eigenaar-verhuurder, wat hier ook is gebeurd. De huurder had ook een economisch belang bij deze investeringen die de gebruiksvriendelijkheid en veiligheid van de parking ten goede komen.
Ook het lot van de uitgevoerde werken op het einde van de huurovereenkomst werd contractueel geregeld. De verhuurder is daarvoor een vergoeding verschuldigd aan de huurder.
Het hof bevestigt dat kosten van omvorming, verbetering, verfraaiing en inrichting van een gehuurd onroerend goed, beschouwd moeten worden als investeringsgoederen. De huurder die aan het gehuurde onroerend goed deze werken laat uitvoeren, blijft er eigenaar van gedurende de huurtermijn. De uitgevoerde werken zijn volgens het hof dan ook bedrijfsmiddelen van de huurder waardoor deze de erover verschuldigde btw in principe volledige en onmiddellijk kan aftrekken.
De fiscus had misschien beter de door de vennootschap uitgevoerde werken beschouwd als de oprichting van een nieuw gebouw waarop de btw niet aftrekbaar is in hoofde van de vennootschap bij gebrek aan een zakelijk recht op de grond of het ontbreken van een verzaking aan het recht van natrekking door de grondeigenaar. Of de fiscus had dan toch op zijn minst bij de beëindiging van de huurovereenkomst de vijftienjarige herzieningstermijn kunnen toepassen in hoofde van de vennootschap op het moment dat het bedrijfsmiddel (de parking) het vermogen van de onderneming heeft verlaten.
HvB Antwerpen, rolnr. 2022/AR/1680, 20 februari 2024
