Gepubliceerd op 23 mei 2024
De tijdelijke btw-verlaging naar 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen die liep tot 31 december 2023, werd niet verlengd. Voor projecten van afbraak en heropbouw maakte de wetgever de btw-verlaging naar 6% wel permanent, en dit voor het hele Belgische grondgebied, maar enkel als in hoofde van de bouwheer aan wie de werken gefactureerd worden, de zogenaamde sociale voorwaarden vervuld zijn:
- ofwel gaat het om de bouwheer zijn enige en hoofdzakelijke eigen woning van maximum 200 m² bewoonbare oppervlakte met domiciliëringsvereiste voor de bouwheer;
- ofwel gaat het om woningen voor de verhuur op lange termijn aan of via een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting.
Overgangsregeling voor verkoop van na afbraak heropgerichte woning
Vanaf 2024 kan dit verlaagd btw-tarief dus in principe niet meer toegepast worden op de verkopen van na afbraak heropgerichte woningen. Tenzij de door de wetgever ingevoerde overgangsregeling kan worden toegepast. Voor zover de omgevingsvergunning met betrekking tot de heropbouw door de verkoper bij de bevoegde overheid werd ingediend vóór 1 juli 2023, kan het verlaagd btw-tarief van 6% verder worden toegepast op btw die in 2024 opeisbaar wordt.
Let op, ook al heeft de verkoper in 2023 of daarvoor de verklaring 111/3 ingediend, voor de btw die in 2024 verschuldigd wordt, moet er opnieuw voorafgaandelijk aan de factuur of vooruitbetaling een verklaring 111/3-2024 via MyMinfin worden ingediend.
Voor projecten die al lopende waren eind 2023 en waar in 2024 onder deze overgangsregeling al facturen werden uitgereikt met 6% btw, aanvaardt de fiscus dat die nieuwe verklaring 111/3-2024 nog kan worden ingediend tot 1 juli 2024. Deze formaliteit moet worden nageleefd om de 6% btw die in de periode januari-juni 2024 werd gefactureerd te rechtvaardigen. Die facturen verwijzen nog naar de reeds vóór 1 januari 2024 ingediende verklaring nr. 111/3. De facturen die met 6% btw uitgereikt worden na de indiening van de nieuwe verklaring 111/3-2024 verwijzen naar deze nieuwe verklaring.
Wordt deze nieuwe verklaring niet tijdig ingediend, dan moet de verschuldigde btw geregulariseerd worden naar 21%. Tenzij er sprake is van overmacht (vb. ernstige ziekte van de verkoper waardoor het voor hem niet mogelijk was de verklaring tijdig te doen) of materiële fout (vb. de aangifte is tijdig ingediend maar is onvolledig of bevat onjuiste elementen).
Bijzonder geval: verkopen op plan
Voor de verkoop van een woning in oprichting (verkopen op plan) geldt als principe dat de fiscus de verklaring 111/3 als tijdig beschouwt wanneer die is ingediend uiterlijk op het tijdstip van de levering van de woning (in principe de voorlopige oplevering). Maar zolang die verklaring niet is ingediend, zou de verkoper op zijn facturen dan het btw-tarief van 21% moeten toepassen. Die kan dan geregulariseerd worden naar 6% als de verklaring 111/3 alsnog wordt ingediend uiterlijk op het tijdstip van de voorlopige oplevering.
Maar ook hier voorziet de fiscus in een tolerantie. Naast de voormelde toegeving tot 30 juni 2024 aanvaardt de fiscus dat voor verkopen op plan ook na 30 juni 2024 het verlaagd btw-tarief mag worden toegepast tot op het tijdstip van de voorlopige oplevering op voorwaarde dat de verklaring 111/3-2024 wordt ingediend uiterlijk op het tijdstip van de levering.
Om later toch discussies te vermijden blijft het wel aangeraden de verklaring 111/3-2024 in te dienen voordat de btw voor de eerste keer opeisbaar wordt (in principe voor de facturering van de eerste schijf voor de constructie).
Fisconetplus, circulaire nr. 2024/C/35, 22 mei 2024
