Ruling over tijdelijke btw-verlaging afbraak en heropbouw – bebouwde en niet-bebouwde percelen –twee appartementsblokken met bovengrondse parkeerplaatsen zijn één gebouw – footprint volledige gebouw hanteren

In de 32 bij KB vastgelegde steden die een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van hun stedelijk beleid, geldt een verlaagd btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen. Het zijn enkel de afbraak- en heroprichtingswerken die aan de bouwheer gefactureerd worden, die dit verlaagd tarief kunnen genieten (rubriek XXXVII tabel A KB 20).

Daarnaast voorziet de wetgever, onder striktere voorwaarden, van 1 januari 2021 tot 31 december 2022 in een tijdelijke btw-verlaging naar 6% voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen op het hele Belgische grondgebied. En ook de verkoop van een door de verkoper na afbraak heropgerichte woning kan onder diezelfde strikte voorwaarden van dit tijdelijk verlaagd btw-tarief genieten (artikel 1quater, § 3 KB 20). Dat laatste betekent volgens de memorie van toelichting bij de wet dd. 20.12.2020 dat het moet gaan om projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige, met name de verkoper.

Bovendien is voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief vereist dat de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond, zonder dat beiden op exact dezelfde plaats moeten liggen. Als er ook niet bebouwde percelen bij het project van afbraak en heropbouw betrokken zijn, en het nieuwe gebouw ligt voor minstens 50% op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, dan aanvaardt de fiscus dat het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van de tijdelijke btw-verlaging.

En de fiscus eist, hoewel dit niet in de wettelijke bepalingen is opgenomen, dat het gesloopte gebouw een 'significante omvang' moet hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

In het kader van een projectontwikkeling gaat A als opstalhouder over tot de afbraak van bestaande gebouwen gevolgd door de heroprichting van appartementen die op plan worden verkocht (voor de reeds getekende akten werden onder de Wet Breyne nog maar enkel de grondaandelen met registratie verkocht). De heroprichting van de appartementen gebeurt op verschillende percelen, waarvan er sommige niet bebouwd waren. Daarbij worden twee visueel gescheiden meergezinswoningen opgetrokken die verbonden zijn via een ondergrondse garage. Het is op het dak van die garage dat die beide meergezinswoningen worden gebouwd. Vanuit die garage zijn de beide meergezinswoningen bereikbaar via lift en trap. Er is ook één basisacte, één regelement van mede-eigendom en één reglement van interne orde. Daarom moet voor de voormelde 50%-regel het project als één gebouw beoordeeld worden waarbij rekening moet worden gehouden met de grondoppervlakte (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw (zie ook circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021, punt 3.3., § 4). Op basis van de voorgelegde berekeningen beslist de rulingdienst dat aan die voorwaarde is voldaan, maar met de toevoeging dat het beter is die 50%-regel te  berekenen op basis van de volledige oppervlakte van het gebouw ongeacht of deze zich nu juist op of juist onder het maaiveld bevindt (dus de volledige oppervlakte van de garage). En ook op basis van die berekening is aan de 50%-regel voldaan.

De rulingcommissie benadrukt dat de beslissing slechts geldig is voor de verkopen waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 Wbtw op datum van deze beslissing. Maar dat verandert in principe niets aan het feit dat de rulingcommissie erkent dat de grondvoorwaarden voor het tijdelijk verlaagd btw-tarief vervuld zijn.

Fisconetplus, voorafgaande beslissing nr. 2021.0463, 22 juni 2021