Gepubliceerd op 26 februari 2021
Met de Programmawet van 20 december 2020 breidt de fiscus in 2021 en 2022 het verlaagd btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van privéwoningen uit (klik hier voor meer info). In een circulaire licht hij deze nieuwe regeling nu toe (circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021). Hieronder een overzicht van de belangrijkste punten.
Afbraak en heroprichting voor een bouwheer (artikel 1quater, §§ 1 en 2 KB 20)
De fiscus bevestigt dat eerst en vooral de afbraak en heropbouw aan elkaar gekoppeld moeten zijn. Dat betekent dat de bouwheer de afbraak verricht (laat verrichten) met het oog op de wederopbouw, zonder dat een criterium wordt gesteld van tijdsverloop tussen afbraak en heropbouw (of omgekeerd).
In principe komt enkel volledige afbraak in aanmerking, en niet bv. de afbraak van enkele verdiepingen van een appartementsgebouw gevolgd door de heropbouw van enkele verdiepingen.
Bij verbouwingen kan het verlaagd tarief voor afbraak en heropbouw enkel van toepassing zijn als de 6% voor verbouwingen niet van toepassing is ingevolge de aard en de omvang van de afbraakwerken.
Wat afgebroken wordt moet significant zijn, desgevallend in verhouding met de opgerichte woningen. In principe is de afbraak van een woning, loods, fabriek, winkelruimte, … voldoende. Een duiventil, tuinhuis, schuilplaats voor dieren in een wei, … volstaat in principe niet. En of de omvang van het afgebroken gebouw betekenisvol is ten opzichte van wat wordt heropgebouwd, dat is en blijft een feitenkwestie. Dat is niet bij wet geregeld en de administratie mag geen normatieve criteria opleggen.
Voor de 50%-regel van toepassing bij de heroprichting op meerdere gronden wordt enkel de grondoppervlakte van het gelijkvloers van het gehele gebouw (niet per appartement) in aanmerking genomen.
Als na afbraak het perceel wordt verkaveld in meerdere loten, dan blijft het verlaagd btw-tarief in principe van toepassing. Maar de fiscus benadrukt hier zelf dat hij misbruik kan inroepen in het geval van een wanverhouding tussen het afgebroken gebouw en de heropgerichte woningen (feitenkwestie).
Wat het begrip enige woning betreft:
ook een naakte eigendom kan een ‘bezwarend’ bezit zijn;
een volle eigendom verkregen ingevolge erfenis is enkel ‘bezwarend’ bezit als die is verkregen uiterlijk op het tijdstip van de ingebruikneming van de heropgerichte woning;
bij afbraak en heroprichting in onverdeeldheid, andere dan tussen gehuwden en wettelijk samenwonenden, moet deze voorwaarde per bouwheer bekeken worden – de aannemer kan zijn facturen splitsen per bouwheer en dan per bouwheer al of niet of het verlaagd btw-tarief toepassen. Let op, als de ene bouwheer wel en de andere niet in aanmerking komt voor het verlaagd btw-tarief, en alle werken worden aan die eerste gefactureerd, dan kan de fiscus misbruik inroepen;
caravans of andere goederen die door Administratie Patrimoniumdocumentatie niet worden beschouwd als een onroerend goed waaraan een KI wordt toegekend, zijn geen ‘bezwarend’ bezit;
als twee bouwheren, waarvan de ene wel en de andere omwille van een ‘bezwarend’ bezit niet in aanmerking kwam voor het verlaagd btw-tarief bij afbraak en heroprichting van hun woning, nadien huwen of wettelijk gaan samenwonen, dan moet diegene die wel het verlaagd tarief heeft genoten, geen terugstorting doen.
Het in gebruik nemen van de woning en zich er domiciliëren moet gebeuren van zodra de woning is opgericht en geschikt is voor gebruik.
In geval de heropgerichte woning wordt verhuurd aan of via een sociaal verhuurkantoor, dan moet de minimumverhuurtermijn van 15 jaar in de huurovereenkomst of het beheersmandaat opgenomen worden (veel van die contracten worden vandaag aangegaan voor 9 jaar). De verhuur of het beheersmandaat kan onder bepaalde voorwaarden aan een ander sociaal verhuurkantoor overgedragen worden zonder het btw-voordeel van het verlaagd btw-tarief te verliezen.
Verkopen van een na afbraak heropgerichte woning (artikel 1quater, § 3 KB 20)
De fiscus bevestigt nogmaals dat voor het verlaagd btw-tarief in principe enkel de projecten in aanmerking komen die vanaf de afbraak tot de verkoop door dezelfde btw-plichtige worden uitgevoerd.
Als er in hoofde van de grondeigenaar op de afbraak btw opeisbaar is geworden voor 01.01.2021 en de heropbouw gebeurt door een andere onderneming, dan bevestigt de fiscus de tolerantie uit nr. B 8 van de FAQ dat voormelde voorwaarde geacht wordt vervuld te zijn als:
eenheid van project kan worden aangetoond, en
beide partijen verbonden zijn in de zin van artikel 1:20 WVV
Voormelde tolerantie geldt zowel bij een zakelijk recht op de grond ten gunste van de bouwpromotor als bij de verkoop van de grond aan bouwpromotor.
De tolerantie wordt blijkbaar dus niet uitgebreid naar de gevallen van niet-verbonden ondernemingen.
De in te dienen verklaringen
Eerst en vooral stelt de fiscus dat enkel een kopie van de omgevingsvergunning meegestuurd moet worden. De andere stukken, zoals contracten en akten, moeten enkel ter beschikking gehouden worden van de administratie.
Omdat het momenteel niet mogelijk is het bewijs van de indiening van de verklaringen ter beschikking te stellen via MyMinfin, moeten (voorlopig) tot 31 maart 2021 enkel de facturen, en niet de verkoopovereenkomsten of de authentieke akten, de inhoud van die verklaring bevatten.
En voor de gevallen waar de gestelde voorwaarden in hoofde van de bouwheer/koper niet langer vervuld zijn, en daarvan binnen de drie maanden melding van moet worden gedaan, zal de fiscus voorzien in de formulieren 111/1B, 111/2B en 111/3B op MyMinfin.
Fisconetplus, circulaire 2021/C/18, 25 februari 2021
